Oui, en principe, mais pas tout seul : le propriétaire doit demander l'indexation par écrit, au plus tôt à la date anniversaire du bail, une seule fois par an, et seulement si le bail ne l'exclut pas. La formule est la même dans tout le pays. Les conditions sur l'enregistrement et le certificat PEB changent selon la Région.
Mon propriétaire peut-il indexer mon loyer ?
Oui, à quatre conditions qui se retrouvent dans les trois Régions :
- le bail ne contient pas de clause qui exclut l'indexation ;
- la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail est passée, car on n'indexe pas avant, et pas plus d'une fois par an ;
- la demande est écrite, le Service public de Wallonie précisant qu'un courrier simple, un SMS ou un e-mail suffisent, avec une preuve conservée ;
- les formalités de la Région sont remplies, comme l'enregistrement du bail ou un PEB valide.
Rien n'est automatique. Un locataire qui ne reçoit aucune demande continue donc de payer son loyer actuel.
Qui décide des règles : la Région, pas l'État fédéral
Le bail d'habitation est une compétence régionale depuis la sixième réforme de l'État, dont la loi de régionalisation date du 6 janvier 2014. Bruxelles a adopté son ordonnance le 27 juillet 2017, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, la Wallonie son décret du 15 mars 2018, et la Flandre applique son propre décret sur la location d'habitation : un même propriétaire peut donc suivre trois règles différentes selon l'adresse de ses biens.
L'indice, lui, reste national : c'est Statbel qui le publie. Le détail du partage entre niveaux de pouvoir se trouve dans notre article sur les Régions et Communautés.
Comment se calcule l'indexation d'un loyer en Belgique ?
Par une règle de trois : nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Le loyer de base est celui du bail, hors charges. L'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède la signature, le nouvel indice celui du mois qui précède l'anniversaire du bail. C'est la formule publiée par le SPW et par la Région bruxelloise.
Un exemple refait pas à pas. Un bail de 800 euros est signé en avril 2025 : l'indice de départ est celui de mars 2025, soit 135,91 (base 2013 = 100). À l'anniversaire d'avril 2026, le nouvel indice est celui de mars 2026, soit 137,78. Le calcul donne 800 × 137,78 ÷ 135,91, soit 811,01 euros. La hausse est de 11,01 euros par mois, 1,38 %.
Ces deux indices sont repris du tableau publié par indexation-loyer.be, qui cite Statbel comme source. Vérifiez-les sur le site de Statbel avant d'envoyer un courrier.
Où trouver l'indice santé du mois ?
Chez Statbel. Chaque mois, sans exception. L'indice santé est le prix à la consommation hors tabac, alcool et carburants, utilisé pour les loyers depuis 1994 selon le SPW. Le calculateur de loyer de Statbel, recommandé par la Région flamande, fait le calcul à votre place.
Combien de mois le propriétaire peut-il réclamer en arrière ?
Trois, pas un de plus. Le propriétaire qui oublie d'indexer peut le faire plus tard, mais son droit aux arriérés est limité aux trois derniers mois avant la demande, selon le SPW. Bruxelles et la Flandre posent la même limite.
Reprenons le bail de 800 euros, anniversaire au 1er avril 2026, hausse de 11,01 euros par mois. Si la demande arrive en juillet, le propriétaire peut réclamer avril, mai et juin : 3 × 11,01, soit 33,02 euros, puis 811,01 euros chaque mois. Si elle n'arrive qu'en octobre, il ne peut réclamer que juillet, août et septembre. Les 33,02 euros d'avril à juin sont perdus.
Que prévoit la Wallonie ?
Un bail de résidence principale doit être enregistré depuis le 1er septembre 2018, d'après le SPW. Selon La DH du 2 septembre 2026, l'enregistrement est une condition préalable à l'indexation d'un bail d'habitation en Wallonie.
Reste le certificat PEB. Le décret du 19 octobre 2022 a encadré l'indexation pour les anniversaires tombant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 :
- les logements A, B et C s'indexaient normalement ;
- le D ne pouvait répercuter que 75 % de la différence, le E que 50 % ;
- les logements F, G ou sans certificat ne pouvaient pas être indexés.
Le calcul du plafond est (loyer indexé − loyer dû) × 75 ou 50 %. Pour les logements D à G, le loyer ainsi adapté est devenu la base des indexations suivantes, à partir du 1er novembre 2023. La Cour constitutionnelle a rejeté un recours contre ce décret dans son arrêt n° 64/2024.
Qu'exige Bruxelles ?
Un bail enregistré et un certificat PEB valide, remis au locataire. Deux conditions, pas une. Le certificat doit être valide au moment de la demande : s'il est périmé, il faut en fournir un nouveau avant toute indexation.
Jusqu'au 13 octobre 2023, l'indexation des logements énergivores était restreinte. Depuis le 14 octobre 2023, elle est de nouveau permise pour les logements E, F et G, avec un facteur de correction si le bail a pris cours avant le 14 octobre 2022. La base légale est l'article 224/2 du Code bruxellois du logement, modifié par l'ordonnance du 13 octobre 2023. Selon La DH, les propriétaires doivent aussi s'inscrire sur Irisrent depuis 2025.
Comment la Flandre corrige-t-elle les logements à faible PEB ?
Par un facteur de correction, à appliquer à chaque indexation. Il concerne les baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022 pour un logement classé D, E, F ou sans PEB valide. Les baux plus récents s'indexent normalement.
Le facteur dépend du mois d'anniversaire. Pour juillet, la page officielle donne 0,976119286 pour un D et 0,952238571 pour un E, un F ou une absence de PEB, ce qui revient à une indexation environ 2,4 % puis 4,8 % plus basse que sans correction, et le facteur change ensuite chaque mois d'anniversaire selon un tableau publié par la Région. Il cesse avec un certificat A+, A, B ou C, ou avec un nouveau bail. Le 21 mars 2024, la Cour constitutionnelle a jugé que la limitation s'applique aussi aux baux étudiants.
Autre particularité flamande : si la demande arrive après l'anniversaire, la page officielle indique que l'indice du moment de la notification joue. Passez par le calculateur de Statbel.
Mon loyer indexé me paraît trop haut : que faire ?
Contrôler cinq choses : la clause du bail, la date anniversaire, l'écrit de la demande, les deux indices et les règles de la Région. Le tableau place les cas fréquents côte à côte.
| Situation | Règle applicable | Marche à suivre |
|---|---|---|
| Le bail exclut l'indexation | Aucune indexation possible | Relire la clause avant de répondre |
| La demande arrive des mois après l'anniversaire | Arriérés limités à trois mois | Recalculer avec les dates exactes |
| Bruxelles : PEB absent ou périmé | Certificat valide exigé à la demande | Demander le certificat avant d'accepter |
| Bruxelles ou Wallonie : bail non enregistré | Enregistrement requis, selon La DH | Vérifier la preuve d'enregistrement |
| Flandre : bail d'avant le 1er octobre 2022, PEB D, E, F ou absent | Facteur de correction à chaque indexation | Contrôler que le facteur est appliqué |
| Wallonie : bail en cours en 2022-2023, PEB D à G | Loyer adapté devenu base | Se référer à la page du SPW Logement |
| Flandre : bail verbal | Accord à prouver | Rassembler les preuves de l'accord |
En cas de désaccord, le juge de paix est compétent en Flandre, et les permanences Info-Conseils Logement répondent en Wallonie.
Cet article décrit des règles, pas des choix politiques. Les positions des partis sur les loyers se lisent dans le comparatif sur l'encadrement des loyers. Le comparateur met deux partis côte à côte et le classement résume les positions par thématique. Les scores traduisent une position sur un axe, pas une qualité, comme l'explique la méthodologie.
Sources : Service public de Wallonie, Indexer un loyer (mise à jour du 23 juillet 2026) ; Région de Bruxelles-Capitale, Indexation des loyers ; Vlaanderen, De huurprijs et Huurprijsindexatie met correctiefactoren ; Wallex, décret du 19 octobre 2022 modifiant l'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ; IRIB, note sur la régionalisation du bail d'habitation ; Statbel, indice santé ; indexation-loyer.be, tableau des indices santé 2026 (valeurs de mars 2025 et mars 2026, qui cite Statbel) ; La DH, indexation des loyers à Bruxelles et en Wallonie, 2 septembre 2026. Les calculs de l'exemple (811,01 euros, 11,01 euros par mois, 33,02 euros d'arriérés) sont refaits à partir de ces indices et valent pour un bail fictif.
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Questions fréquentes
Camille est politologue, diplômée en sciences politiques de l'UCLouvain. Elle a suivi trois campagnes électorales belges comme analyste et décortique depuis dix ans les programmes des partis, vote par vote. Sur Meilleur Parti Politique, elle traduit le jargon politique en comparaisons concrètes — sans jamais dire pour qui voter.