Calcul du précompte immobilier : qui fixe chaque étage

Le précompte immobilier se calcule en trois multiplications : le revenu cadastral non indexé fois le coefficient de l'année (2,3 en 2026), fois le taux régional, fois un multiplicateur formé par les centimes additionnels de la province et de la commune. Quatre niveaux de pouvoir interviennent, et c'est le dernier, la commune, qui pèse presque toujours le plus lourd.

Comment calculer le précompte immobilier en cinq étapes ?

La méthode est identique dans les trois Régions. Seuls le taux de base et le nombre de centimes changent.

1. Relever le revenu cadastral non indexé. Il figure sur MyMinfin, dans l'acte d'achat ou sur l'avertissement de l'an dernier. Prenons 1 000 euros.
2. Le multiplier par le coefficient d'indexation. En 2026, il vaut 2,3 : le revenu cadastral indexé est donc de 2 300 euros.
3. Appliquer le taux régional. 1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, soit 28,75 euros ; 3,97 % en Flandre, soit 91,31 euros. Ce montant s'appelle la base, ou le principal.
4. Ajouter les centimes additionnels. Cent centimes valent une fois la base. Une commune qui lève 2 600 centimes ajoute donc vingt-six fois la base, et la province fait de même avec les siens. Le SPW Finances résume la formule en un taux global : 1,25 % plus le taux provincial plus le taux communal.
5. Déduire les réductions éventuelles. Habitation modeste, enfants, handicap, prime régionale ou communale : elles se retranchent en fin de calcul.

À Bruxelles, la province n'existe plus, mais l'agglomération lève 989 centimes. Bruxelles Fiscalité publie l'exemple d'Anderlecht, 3 850 centimes communaux : le taux global y atteint 61,7375 % du revenu cadastral indexé.

Qui fixe quoi : un impôt régional à quatre étages

Le précompte immobilier figure parmi les impôts régionaux énumérés à l'article 3 de la loi spéciale de financement du 16 janvier 1989. La base, elle, reste fédérale.

La répartition de l'argent suit la même logique inversée : le niveau qui fixe la base encaisse le moins. En Wallonie, sur 1,8 milliard d'euros perçus en 2022, 59 % sont allés aux communes et 38,5 % aux provinces, selon le SPW Finances. Il reste à la Région une part d'environ 2,5 %. Le partage des compétences entre ces niveaux est détaillé dans notre article sur les Régions et les Communautés.

Revenu cadastral et précompte immobilier : pourquoi une base de 1975 ?

Le revenu cadastral est un loyer fictif. Il estime ce que le bien rapporterait en un an s'il était loué, aux conditions du marché du 1er janvier 1975 pour la plupart des biens, comme l'écrit Bruxelles Fiscalité. Depuis le début des années 1990, il est indexé chaque année ; le coefficient est passé de 2,2446 en 2025 à 2,3 en 2026.

Soit +2,47 %.

Cette hausse s'applique partout, sans vote d'aucun conseil. Sur les 262 communes wallonnes, 235 n'ont rien changé à leurs centimes en 2026 et affichent exactement cette progression, a calculé L'Avenir le 7 août 2026.

Combien paie-t-on pour un même bien à Lasne, Ath, Anderlecht ou Anvers ?

Entre 833,75 et 1 493,56 euros, pour un revenu cadastral non indexé identique de 1 000 euros, sans aucune réduction, en 2026.

Pour Anvers, le calcul part de la base flamande de 91,31 euros, à laquelle s'ajoutent les 850 centimes de la ville, inchangés depuis 2018, et les 160 centimes votés par le conseil provincial d'Anvers le 5 décembre 2025 : 91,31 euros fois 11,10 donnent 1 013,54 euros. Pour Saint-Josse-ten-Noode, les 4 090 centimes de 2026, contre 2 980 l'année précédente, proviennent du rapport du cabinet Ayming relayé par VRT NWS le 27 mai 2026.

L'écart entre Ath et Lasne, 659,81 euros, est plus large que l'écart moyen entre Régions. Le même rapport situe la pression moyenne à 47,22 % du revenu cadastral en Flandre, 55,22 % en Wallonie et 58,48 % à Bruxelles : la commune compte davantage que la Région, et la Wallonie à elle seule contient à la fois le taux le plus bas et le plus haut de ce tableau. Ces écarts décrivent des choix fiscaux locaux, ils ne disent rien de la qualité d'une gestion communale.

Trois administrations perçoivent le précompte immobilier

La Flandre a repris le service en 1999, Bruxelles le 1er janvier 2018, et en février 2019 le SPF Finances ne l'assurait plus que pour la Wallonie, selon une réponse ministérielle au Sénat. Depuis, le SPW Finances a pris le relais et envoie lui-même les avertissements wallons. En Flandre, la Vlaamse Belastingdienst envoie les avertissements à partir de mai ; en Wallonie, ils arrivent au second semestre.

Quelles réductions du précompte immobilier existent ?

Chaque Région a ses propres règles, et les conditions qui portent le même nom ne se lisent pas de la même façon. Toutes s'apprécient au 1er janvier de l'année d'imposition.

• Habitation modeste : 25 % de réduction si le revenu cadastral non indexé ne dépasse pas 745 euros. La Wallonie additionne tous les biens situés en Belgique, la Flandre ceux situés en Région flamande, Bruxelles exige que le bien soit le seul détenu dans la Région.
• Enfants : à partir de deux enfants habitant le bien, dans les trois Régions, avec un montant ou un pourcentage propre à chacune ; à Bruxelles, 10 % par enfant bénéficiaire d'allocations familiales.
• Handicap et grands invalides de guerre : réduction liée à la personne qui occupe le bien, 20 % par personne à Bruxelles.
• Prime BE HOME à Bruxelles : 164 euros en 2026, dès qu'un propriétaire habite le bien, et certaines communes bruxelloises y ajoutent leur propre prime, 150 euros à Anderlecht.
• Mise en location sociale : taux ramené à 0 % pour un bien loué par une agence immobilière sociale à Bruxelles, et en Wallonie pour une personne physique qui confie son bien à une telle agence.
• Performance énergétique en Flandre : réduction automatique pour les constructions neuves et les rénovations lourdes, calculée sur le niveau E du certificat.

Pour un propriétaire occupant d'Anderlecht, la prime régionale et la prime communale ramènent ainsi 1 419,96 euros à 1 105,96 euros.

Le locataire doit-il payer le précompte immobilier ?

Non. Le SPW Finances le dit sans détour : le locataire n'est pas redevable, et toute disposition contraire est illégale. En revanche, le locataire peut demander certaines réductions liées à sa situation familiale ; elles sont accordées au propriétaire, qui doit en déduire le montant du loyer. Bruxelles et la Flandre appliquent le même mécanisme.

Qui peut faire varier la facture, et à quel moment ?

Le conseil communal, chaque année, par un simple règlement-taxe. En 2026, 88 communes belges ont relevé leurs centimes additionnels, contre 6 en 2025, dont 56 en Flandre, selon le rapport Ayming cité plus haut ; Wavre, avec une hausse de 20,65 % pour notre bien type, est l'exemple wallon le plus marqué dans les calculs de L'Avenir. Les parlements régionaux, eux, décident du taux de base et des réductions, tandis que toute révision générale des revenus cadastraux, qui reposent encore sur 1975, relèverait du fédéral.

La fiscalité immobilière fait partie des thèmes sur lesquels les programmes des partis diffèrent, comme le montre notre article sur les droits d'enregistrement. Notre comparatif fiscalité et le comparateur présentent ces positions sans les hiérarchiser, et la méthodologie rappelle que les scores publiés traduisent une position sur un axe, jamais une qualité.

Sources : SPW Finances, page précompte immobilier (calcul, réductions, redistribution 2022) et FAQ sur le calcul ; Région de Bruxelles-Capitale, précompte immobilier (taux, centimes d'agglomération, exemple d'Anderlecht, coefficient 2026, réductions, prime BE HOME) ; Vlaanderen.be, onroerende voorheffing ; Ville d'Anvers, centimes additionnels communaux ; Province d'Anvers, centimes provinciaux 2026 ; loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, article 3 ; Sénat de Belgique, question écrite 6-2310, réponse du 12 février 2019 ; L'Avenir, précompte immobilier 2026 commune par commune, 7 août 2026 ; VRT NWS, rapport Ayming sur les centimes additionnels, 27 mai 2026. Les montants d'Anvers, d'Anderlecht et de Saint-Josse-ten-Noode ont été recalculés à partir des taux officiels, pour un revenu cadastral non indexé de 1 000 euros et sans réduction.